Cohousing – Bioconstrucción y cooperación para la convivencia (I)

QUÉ ES UN COHOUSING (COVIVIENDA)

Covivienda o Cohousing (nombre original en inglés) es un tipo de ‘comunidad intencional’ en el que las personas que la componen comparten una ideología sobre una determinada forma de vida y de habitar, intermedia y flexible entre habitar en comunidad y habitar en familia.

Este modelo permite a los usuarios disfrutar de plena autonomía dado que los recursos y los ingresos no son comunitarios y disponen de su vivienda individual, a la vez que están permanentemente en contacto con la comunidad. Además, al contar con una serie de espacios y servicios comunes, el gasto es compartido.

Una forma de habitar equilibrada que da cobertura a las necesidades de relación y de intimidad del individuo o familia, en la que, manteniendo cada unidad familiar su economía y espacios de uso privativo, comparten con el resto el uso de espacios comunes de relación, servicios e instalaciones, persiguiendo el fin común de eficiencia y ahorro.

Es un modelo cooperativo y autogestionado en el que se trabaja en equipo: no depende todo de una persona, existen tareas directivas, pero las decisiones se toman por consenso, tanto las bases fundacionales, creadas y aceptadas por los socios, como los estatutos que regulan las normas básicas de convivencia entre ellos.

Los socios intervienen en la redacción del proyecto: definición y distribución tanto de los espacios de uso común, como los de uso privativo de acuerdo con sus necesidades vitales presentes o futuras; elección de materiales de construcción y calidades de acabados, instalaciones, fuentes de energía…

equipamientos y servicios se centralizan para optimizar su mantenimiento y eficiencia, lo que suele llevar asociado una optimización de espacios, con viviendas más reducidas, al pasar ahora parte de sus dependencias individuales habituales a ser compartidas, con el correlato de ser, además, ambientalmente más sostenibles, pues necesitan menos superficie de suelo ocupada, edificada y mantenida.

Qué espacios se comparten depende de cada cohousing: además de los jardines, la piscina, los aparcamientos o el garaje (que se suelen compartir en comunidades de vecinos) pueden compartirse el cuarto de lavado, el gimnasio, la habitación de huéspedes, el local social para reuniones, el taller de bricolaje y manualidades, el espacio de trabajo (coworking), la biblioteca…La posibilidad de compartir el coste y mantenimiento de alguno de estos espacios, posibilita su existencia, que de otra forma sería difícilmente asumible para economías familiares medias.

También se busca compartir las instalaciones de producción de calefacción y agua caliente, refrigeración, almacenamiento de agua (depósitos)… mediante instalaciones comunes con contadores individuales; o las de telecomunicación (antena parabólica, Internet…).

Es normal consensuar la gestión de la limpieza, actividades de ocio, cocina, cuidado de personas, jardinería…

REGÍMENES DE TENENCIA: LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA

Una de las premisas de los proyectos habitacionales colectivos, ya sea en la modalidad de cohousing o en la de ecoaldeas, es la de mantener la propiedad o el alquiler en común, por ello la forma jurídica en que mejor encajan suele ser la cooperativa.

Las cooperativas de vivienda son la alternativa al régimen más extendido de comunidades de propietarios, con división horizontal, donde las viviendas son de titularidad privada y sólo los espacios y edificaciones comunes permanecen mancomunados (jardines, piscina, gimnasio …).

Los socios de una cooperativa de vivienda son los propietarios del suelo y las edificaciones, o los concesionarios del derecho de superficie o cesión del uso y/o edificación otorgado por la Administración sobre bienes inmuebles de su patrimonio, por un largo periodo de tiempo y a cambio de un canon (por ejemplo en forma de alquiler bajo o contraprestación al municipio).

El objetivo social de las cooperativas de viviendas es proporcionar a las cooperativistas viviendas, locales y otros bienes inmuebles, adquiriendo suelo para urbanizarlo y construirlo.

Las cooperativas de viviendas, como sociedades promotoras de viviendas, se han consolidado como uno de los mejores medios para acceder a una vivienda asequible y digna. Es una de las muestras más importantes de la economía social. También es factible que la cooperativa adquiera el suelo ya edificado y lo mantenga sin división horizontal, como propiedad mancomunada.

En este tipo de cooperativas en cesión de uso, la propiedad de la vivienda es de la cooperativa, que cede el uso de las mismas a los socios. Éstos adquieren la doble condición de copropietarios como socios de la cooperativa y de usufructuarios al ser cesionarios de las viviendas. Son pues las adecuadas para la gestión de los cohousings y de las ecoaldeas. Dentro de esta tipología de cooperativas destaca el modelo cooperativo danés “Andel”, que se comenta a continuación.

CARACTERÍSTICAS DEL MODELO ESCANDINAVO DE COOPERATIVAS DE VIVIENDA (ANDEL)

A modo de ejemplo, se transcriben las características del modelo Andel, desarrollado hace más de treinta años en los países escandinavos:

1.- Sin ánimo de lucro. Acceso a la vivienda sin especulación en ninguna fase de todo el proceso. Se integra a la iniciativa privada en un mercado no especulativo por medio de incentivos fiscales y limitación del beneficio de la inversión.

2.- Copropiedad del inmueble. Los socios son propietarios del inmueble, espacios comunes, garajes, jardines, edificio/s comunes… La propiedad siempre viene asociada a la permanencia en la cooperativa

3.- Derecho de uso individual de la vivienda. Cada miembro tiene el derecho de uso de una vivienda. En principio, debe ser socio, cumplir los estatutos y estar al corriente de pago mientras dure su condición de miembro.

4.- Derecho de uso de por vida. Este derecho se puede transmitir mortis causa a los herederos, pero no vender, utilizar como garantía o hipotecar.

5.- Funcionamiento democrático. Los miembros están obligados a participar y colaborar en la toma de decisiones y en la propia gestión del inmueble.

6.- Cuota de acceso. Las cuotas de acceso suelen ser proporcionales a la superficie de la vivienda. Se consigue una mayor implicación de la persona con su vivienda y con los espacios comunes de la misma. Otorga más derechos que un arrendamiento tradicional.

7.- Cuota de uso de la vivienda. Los pagos fijos se destinan a amortizar el endeudamiento asumido por la propia construcción y el mantenimiento. Suele bajar a medida que se amortiza el capital inicial.

8.- Libertad de permanencia. Si se quiere abandonar la sociedad se recupera la cuota abonada en el inicio. No se recibe ninguna compensación si se produce revalorización del inmueble.

9.- Viviendas disponibles. Si existen viviendas libres, el acceso a las mismas se realiza en las mismas condiciones para los nuevos miembros.

10.- Modelo con legislación específica. Se trata de un modelo legislativo en principio muy sencillo y transparente pero que, sin embargo, se encuentra bien desarrollado habiendo generado abundante jurisprudencia desde su implantación. Una cooperativa tipo “Andel” se mantiene con posterioridad al proceso constructivo (en España, en cambio, es muy habitual disolver la cooperativa de viviendas una vez los socios han cambiado los estatutos y escriturado la propiedad a su nombre).

Muchos países del Norte de Europa cuentan con una larga tradición de cooperativismo y viviendas sociales sin fines especulativos. Por ejemplo, Viena, donde un 76% de las viviendas son en régimen de alquiler, con precios asequibles y contratos a largo plazo.

El 80% de las viviendas construidas en Dinamarca desde 1970-2005 fueron realizadas con el modelo cooperativo Andel.

Es importante constatar el alto porcentaje de personas mayores de 67 años que viven según este modelo, asociados a “ciudades senior” (alternativa a las residencias de mayores).

Comparativamente, este modelo no está tan extendido en España por varios motivos:

En España la ley de cooperativas permite la propiedad y la cesión de uso, pero en la práctica el modelo discrimina la segunda a favor de la primera. En general, una vez finalizada la construcción, se realiza un simple cambio de estatutos que permite convertirse en propietario de la vivienda.
En general y aunque empieza a existir una legislación más clara sobre este tipo de cooperativas en cesión de uso, la tradición española va asociada a tener una vivienda en propiedad (concepto erróneo de asociar propiedad a seguridad). Además, tiende a asociarse el modelo cooperativista a vivienda social de mala calidad y también ha venido rodeada de algunos fracasos financieros que han llevado a los cooperativistas a perder parte del dinero invertido.

COSTES DE CONSTRUCCIÓN

Los costes de construcción (ejecución material) en €/m2 de un cohousing no tiene porqué ser diferente de los de una vivienda habitual de la misma tipología, si bien al ser la propia cooperativa la que gestiona el proyecto se obtienen importantes reducciones al eliminar los intermediarios, centralizar los préstamos y las gestiones burocráticas, y compartir las compras de insumos y suministros.

Por otra parte, al tratarse normalmente de edificaciones proyectadas de forma más eficiente y ecológica, se obtienen importantes ahorros en los consumos energéticos de cada vivienda.

Muchos de los ejemplos están asociados a ciudades senior (alternativas a las residencias para mayores actuales): Trabensol es un modelo cooperativo desarrollado a lo largo de más de 10 años que ha llevado a sus cooperativistas conjuntamente con los técnicos a salvar todos los obstáculos hasta formalizar una atractiva idea de viviendas sostenibles, con servicios y espascios comunes

Luís Hernández Gómez es docente del Mater en Gestión de Proyectos de Bioconstrucción